Wynajem magazynów i tworzenie kolejnych wyraźnie pokazuje jak duże jest zapotrzebowanie i udowadnia, że warto inwestować pieniądze w ten biznes. W 2012 roku głośno było o wynajmie powierzchni magazynowej na Śląsku przez jedną z firm logistycznych. W tym roku na ten krok zdecydował się Amazon. A jaka branża generuje największe przychody z wynajmu hal i gdzie wynajęto ich najwięcej? Czym kierowano się przy wyborze?
Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe
Przykładem rozwoju wynajmu powierzchni magazynowej w Polsce jest aktywność firmy Amazon. Zdaniem ekspertów widoczny jest „efekt Amazon”, co oznacza ożywienie rynku dzięki działaniom podjętym w naszym kraju. To amerykańskie przedsiębiorstwo handlowe postawiło na wynajem hal magazynowych w rejonie Poznania i Wrocławia. Cały czas powstają nowe powierzchnie, a w pierwszym kwartale 2014 roku w naszym kraju obszar ten wynosił około 7,94 milionów m².
Zdaniem obserwatorów ciężko będzie powtórzyć sukces grupy Amazon. Uważają oni, że popyt będzie duży i stabilny, jednak spowoduje spadek dostępności magazynów w najważniejszych lokalizacjach, co może przełożyć się na wzrost cen. Rosnące koszty wynajmu nie zniechęcają przedsiębiorstw – przeciwnie, firmy oferujące transport drogowy poszukują coraz większych powierzchni do obsługi zamówień.
DHL na Górnym Śląsku
Wszyscy pamiętamy kwiecień 2012 roku. Wtedy miała miejsce jedna z największych transakcji związanych z najmem powierzchni. Firma DHL Exel Supply Chain, która jest częścią światowej grupy logistycznej Deutsche Post DHL, zdecydowała się na wynajem 33 800 metrów kwadratowych powierzchni w Prologis Park Dąbrowa na Górnym Śląsku.
Sam Prologis Park Dąbrowa to nowoczesne magazyny na Śląsku (np. topmagazyny.pl/regiony/slaskie). Na ich terenie znajduje się 10 magazynów i biura o powierzchni ponad 140 tysięcy m². Miejsce to jest popularne ze względu na doskonałe połączenie drogowe, kolejowe oraz lotnicze. Infrastruktura regionu umożliwia szybką dystrybucję towarów zarówno na rynki krajowe, jak i międzynarodowe. Bliskość autostrad A1 i A4 oraz portu lotniczego w Katowicach stanowi przewagę konkurencyjną dla operatorów logistycznych.
Główni najemcy magazynów
Z wyników analizy dotyczącej rynku magazynowego – przeprowadzonej przez CBRE (międzynarodowej firmy świadczącej usługi doradcze w obszarze nieruchomości komercyjnych) – wynika, że zapotrzebowanie na magazyny tworzą przede wszystkim firmy należące do branż, które są mniej wrażliwe na sytuację gospodarczą. Mowa tutaj o przedsiębiorstwach oferujących tak zwane produkty „szybkozbywalne”, czyli dotyczące między innymi branży spożywczej czy farmaceutycznej.
Jednak największymi najemcami są grupy z branży logistycznej i to właśnie one generują główne dochody. Wiele z tych firm wybiera magazyny zlokalizowane w centralnych częściach różnych regionów Polski. Jednym z powodów jest wysoko rozwinięta infrastruktura drogowa, która ułatwia dystrybucję towarów oraz obsługę zleceń transportowych. Równie istotne jest dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej oraz bliskość dużych ośrodków miejskich, które stanowią zarówno rynki zbytu, jak i źródła potencjalnych klientów.
Największa podaż i wynajęta powierzchnia to rejony Warszawy i Górnego Śląska. Wynika to głównie z przedłużania dotychczasowych umów, a nie pozyskiwania nowych klientów – jak w przypadku wspomnianej firmy Amazon, który zadomowił się w poznańskich i wrocławskich magazynach. I to właśnie te dwa miasta są potentatami w kategorii wynajmu nowych magazynów na terenie Polski. Wzrost zainteresowania Poznaniem i Wrocławiem wynika z atrakcyjnego położenia geograficznego oraz połączeń komunikacyjnych ze wschodnimi i zachodnimi rynkami europejskimi.
Struktura wynajmu według regionów
| Region | Udział w rynku (%) | Dominujące branże |
|---|---|---|
| Warszawa i okolice | 32 | Logistyka, e-commerce, handel detaliczny |
| Górny Śląsk | 28 | Logistyka, produkcja, dystrybucja |
| Poznań | 18 | E-commerce, transport międzynarodowy |
| Wrocław | 15 | E-commerce, farmacja, FMCG |
| Pozostałe regiony | 7 | Spożywcza, motoryzacja |
Czynniki decydujące o wyborze lokalizacji
Przedsiębiorstwa wynajmujące powierzchnie magazynowe kierują się szeregiem czynników przy wyborze lokalizacji:
- Dostęp do węzłów komunikacyjnych – bliskość autostrad, portów lotniczych i terminali kolejowych
- Koszty operacyjne – stawki czynszu, podatki lokalne, energia elektryczna
- Dostępność pracowników – obecność wykwalifikowanej siły roboczej w regionie
- Jakość infrastruktury technicznej – standard hal, możliwość rozbudowy, certyfikaty środowiskowe
- Bliskość rynków zbytu – odległość od głównych odbiorców produktów
Firmy operujące w branży logistycznej niejednokrotnie poszukują również sprzętu do obsługi magazynów, takiego jak wózki jezdniowe czy systemy paletowe, co stanowi dodatkowy koszt inwestycji początkowej. Wzrost zapotrzebowania na zautomatyzowane rozwiązania magazynowe powoduje, że przedsiębiorstwa coraz częściej inwestują w systemy WMS (Warehouse Management System), które usprawniają zarządzanie zapasami i przepływem towarów.
Prognozy rozwoju rynku
W najbliższych latach eksperci przewidują dalszy wzrost powierzchni magazynowych w Polsce. Rozwój e-commerce oraz rosnące wymagania konsumentów dotyczące szybkości dostaw wymuszają na firmach logistycznych rozbudowę infrastruktury. Nowe obiekty będą powstawać głównie w rejonach dobrze skomunikowanych, oferujących dogodny dostęp do sieci dróg ekspresowych i autostrad.
Przewiduje się również, że rynek zacznie się różnicować pod względem standardów – obok tradycyjnych magazynów klasy A pojawią się coraz liczniejsze budynki spełniające normy ekologiczne, takie jak BREEAM czy LEED. Takie obiekty stają się bardziej atrakcyjne dla międzynarodowych koncernów, które w swoich strategiach uwzględniają politykę zrównoważonego rozwoju.
